Nettoyage des parties communes : qui paie quoi en 2026 entre propriétaire, locataire et copropriété ?

Hall poussiéreux, escalier négligé, local poubelles qui déborde : quand l'entretien des parties communes laisse à désirer, une question revient toujours. Qui est censé payer pour tout ça ? Et surtout, est-ce que c'est au copropriétaire, au propriétaire bailleur ou au locataire de mettre la main à la poche ?

La réponse n'est pas toujours intuitive, et les sources d'information sur le sujet sont souvent confuses ou contradictoires. Ce guide remet les choses au clair, du point de vue du copropriétaire, du bailleur et du locataire, avec le cadre légal précis qui s'applique en 2026.

Si vous gérez une copropriété et que vous cherchez à structurer ou revoir le contrat de nettoyage, notre équipe accompagne les syndics professionnels et bénévoles parisiens depuis 1993. Découvrez notre approche sur notre page nettoyage de copropriété pour syndics.

Premier principe : la copropriété est responsable, pas le copropriétaire individuel

Commençons par la base, car c'est la source de beaucoup de malentendus. Les parties communes appartiennent collectivement à l'ensemble des copropriétaires, réunis dans ce qu'on appelle le syndicat des copropriétaires. C'est donc cette collectivité qui est juridiquement responsable de leur entretien, et non un copropriétaire isolé.

Concrètement, c'est le syndic, qu'il soit professionnel ou bénévole, qui organise le nettoyage au nom du syndicat. Il choisit le mode d'entretien (prestataire extérieur, gardien, ou employé d'immeuble), signe le contrat, et veille à son exécution. Le coût est ensuite réparti entre tous les copropriétaires.

Comment le coût est réparti entre les copropriétaires

Chaque copropriétaire paie une quote-part des frais de nettoyage, calculée selon ses tantièmes, c'est-à-dire la part qu'il détient dans l'immeuble. Un copropriétaire qui possède un grand appartement avec plus de tantièmes paiera davantage qu'un copropriétaire d'un studio, même s'ils utilisent les mêmes parties communes.

Cette somme est intégrée aux provisions sur charges que chaque copropriétaire verse au syndic, généralement chaque trimestre. Une régularisation annuelle ajuste ensuite le montant en fonction des dépenses réelles de l'exercice.

C'est un point que beaucoup de copropriétaires ignorent : le poste nettoyage est rarement isolé sur l'appel de fonds. Il est fondu dans les charges générales d'entretien. Pour connaître précisément ce que coûte le nettoyage dans votre immeuble, il faut demander le détail au syndic. Nous avons d'ailleurs détaillé les ordres de grandeur dans notre article sur le tarif du nettoyage de copropriété à Paris.

Charges récupérables : ce que le propriétaire bailleur peut facturer au locataire

C'est ici que la question devient intéressante pour les propriétaires qui louent leur bien. Un propriétaire bailleur paie ses charges de copropriété, dont la part nettoyage. Mais il peut en récupérer une partie auprès de son locataire, sous forme de ce qu'on appelle les charges récupérables, aussi appelées charges locatives.

La liste de ces charges récupérables n'est pas laissée à l'appréciation du propriétaire. Elle est fixée par un texte légal précis, le décret n°87-713. Le nettoyage des parties communes en fait partie : les frais de personnel d'entretien, les produits utilisés et l'électricité nécessaire au matériel de nettoyage sont récupérables sur le locataire.

Le locataire paie ces charges sous forme de provisions mensuelles, versées en même temps que le loyer, avec une régularisation annuelle. En clair, le locataire paie bien le nettoyage des parties communes, mais indirectement, via ses charges locatives, et non en payant directement le prestataire.

Le cas particulier du gardien ou concierge

Si l'immeuble emploie un gardien ou un concierge qui assure le nettoyage, les règles de récupération sont spécifiques et souvent mal comprises.

Lorsque le gardien assure à la fois le nettoyage des parties communes et la sortie des poubelles, le propriétaire peut récupérer 75 % de son salaire et des charges sociales associées sur le locataire. Si le gardien n'assure qu'une seule de ces deux tâches, le taux tombe à 40 %.

Cette distinction a un impact financier réel. Pour un bailleur, savoir si le gardien sort ou non les poubelles change le montant récupérable. Et pour une copropriété qui envisage de remplacer un gardien par un prestataire extérieur, c'est un élément à intégrer dans le calcul. Nous avons abordé ce type d'arbitrage dans notre article sur la façon de réduire les charges de nettoyage en copropriété.

Qui paie le ménage de l'immeuble : la part du locataire en détail

Le locataire paie l'entretien courant des parties communes : nettoyage régulier des sols, des escaliers, du hall, produits d'entretien, électricité du matériel. Il paie également l'entretien courant des espaces extérieurs collectifs (parking, abords, espaces verts) et certaines taxes comme la redevance d'enlèvement des ordures ménagères.

En revanche, le locataire ne paie jamais les dépenses qui relèvent de la conservation du bâtiment ou des gros travaux. La remise en état après une dégradation structurelle, le remplacement d'équipements vétustes, la rénovation des parties communes au-delà de l'entretien courant restent intégralement à la charge du propriétaire et de la copropriété. Un ravalement de façade ou la réfection complète d'une cage d'escalier ne sont pas des charges récupérables.

La frontière se situe donc entre l'entretien courant, récupérable, et les travaux ou la remise en état, non récupérables.

Le cas de l'immeuble entièrement loué par un seul propriétaire

Dans certains immeubles parisiens, un propriétaire unique possède l'ensemble du bâtiment et le loue intégralement. Il n'y a alors pas de syndicat de copropriété au sens classique. C'est le bailleur qui est directement responsable de l'organisation du nettoyage des parties communes, et qui doit s'assurer que l'entretien est assuré pour des raisons d'hygiène et de sécurité.

Il peut alors faire appel à un prestataire de nettoyage et répercuter les frais correspondants sur ses locataires via les charges locatives, dans les limites fixées par le décret. C'est une configuration que nous rencontrons régulièrement à Paris, notamment dans les immeubles haussmanniens détenus par un investisseur unique.

Que faire si les parties communes sont mal entretenues ?

Si vous êtes copropriétaire ou locataire et que la propreté des parties communes laisse à désirer, la démarche est la même : signaler le problème au syndic. C'est lui qui est responsable de faire appliquer le contrat de nettoyage et de réagir auprès du prestataire en cas de manquement.

Si le syndic ne réagit pas, un copropriétaire peut demander l'inscription du sujet à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale, et proposer une mise en concurrence des prestataires. Nous avons détaillé cette procédure dans notre article sur la façon de changer de prestataire de nettoyage en copropriété à Paris.

Pour un conseil syndical qui souhaite repartir sur des bases saines, la première étape est souvent de formaliser un cahier des charges clair. Nous expliquons comment le construire dans notre guide sur le cahier des charges de nettoyage en copropriété.

En résumé

Le nettoyage des parties communes est juridiquement à la charge de la copropriété, organisé par le syndic, et financé par tous les copropriétaires au prorata de leurs tantièmes. Le propriétaire bailleur peut récupérer la part correspondant à l'entretien courant sur son locataire, via les charges locatives, dans le cadre fixé par le décret n°87-713. Le locataire paie donc indirectement le nettoyage courant, mais jamais les travaux ni la remise en état, qui restent à la charge du propriétaire.

Pour un syndic ou un conseil syndical parisien qui souhaite mettre en place un contrat d'entretien clair et bien dimensionné, notre équipe établit un devis gratuit après visite sur site. Contactez-nous ou consultez notre page nettoyage de copropriété pour syndics.

Pour aller plus loin : FAQ - Questions fréquentes sur le paiement du nettoyage des parties communes

Le locataire paie-t-il le nettoyage des parties communes ?

Oui, mais indirectement. Le locataire ne paie pas le prestataire de nettoyage directement. Il rembourse au propriétaire la part correspondant à l'entretien courant des parties communes, via les charges locatives versées chaque mois avec le loyer. Ces charges font l'objet d'une régularisation annuelle.

Le nettoyage des parties communes est-il une charge récupérable ?

Oui. Le nettoyage courant des parties communes figure dans la liste des charges récupérables fixée par le décret n°87-713. Cela inclut les frais de personnel d'entretien, les produits de nettoyage et l'électricité du matériel. Les gros travaux et la remise en état ne sont pas récupérables.

Qui est responsable si les parties communes sont sales ?

C'est le syndic qui est responsable de l'organisation et du suivi du nettoyage, au nom du syndicat des copropriétaires. En cas de problème, copropriétaires et locataires doivent signaler le manquement au syndic, qui doit réagir auprès du prestataire.

Combien coûte le nettoyage des parties communes à Paris ?

Le tarif dépend de la surface, de la fréquence des passages et du périmètre des prestations. Nous détaillons les ordres de grandeur dans notre article sur le tarif du nettoyage de copropriété à Paris. Le mieux reste de demander un devis après visite sur site.

Un locataire peut-il refuser de payer les charges de nettoyage ?

Non, dès lors qu'elles figurent dans la liste légale des charges récupérables et que le propriétaire peut justifier les dépenses. Le locataire peut en revanche demander au propriétaire les justificatifs des charges lors de la régularisation annuelle.

Qui paie le nettoyage dans un immeuble entièrement loué par un seul propriétaire ?

Le propriétaire unique organise et finance le nettoyage, puis répercute la part d'entretien courant sur ses locataires via les charges locatives, dans les limites du décret n°87-713.